Le prêt relais immobilier est une solution financière temporaire conçue pour accompagner les propriétaires dans leur projet immobilier. Il permet de combler le décalage entre l’achat d’un nouveau bien et la vente d’un bien existant.
Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de vendre votre logement pour en acquérir un autre, ce mécanisme peut vous offrir la flexibilité nécessaire pour concrétiser vos ambitions, même si la vente de votre bien actuel n’est pas encore finalisée.
Le principe du prêt relais immobilier repose sur une avance financière accordée par la banque, correspondant à une partie de la valeur estimée de votre bien actuel. Ce type de crédit est généralement conçu pour une durée à court terme, souvent entre 12 et 24 mois. L’objectif principal est de vous permettre de financer l’achat d’un nouveau logement sans attendre la finalisation de la vente de votre ancien bien.
Ce prêt repose sur des modalités spécifiques, comme la franchise totale, qui vous permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, tout en repoussant le remboursement du capital jusqu’à la vente de votre bien. Cela allège les contraintes financières pendant la période de transition. Cependant, pour profiter de cette opportunité, vous devez répondre à certaines conditions pour obtenir un prêt relais, notamment une estimation fiable du prix de vente de votre bien immobilier.
Il existe plusieurs variantes du prêt relais immobilier, chacune adaptée à des situations spécifiques.
Dans tous les cas, il est essentiel de calculer le montant du prêt avec précision pour éviter de vous retrouver dans une situation financière difficile si la vente de votre bien tarde à se concrétiser.
Dans tous les cas, il est essentiel de calculer le montant du prêt avec précision pour éviter de vous retrouver dans une situation financière difficile si la vente de votre bien tarde à se concrétiser.
Une flexibilité financière : Le prêt relais permet d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l'ancien. L’acheteur est libre de saisir les opportunités du marché sans se soucier de la procédure de vente de son bien actuel. Il évite ainsi le stress financier lié à la gestion de deux crédits immobiliers simultanément et est plus réactif.
Une tranquillité de timing : Avec un prêt relais, nul besoin de se précipiter sur la première offre venue. Le délai de 12 mois renouvelable permet d’attendre une offre satisfaisante et ainsi de se projeter sereinement sur le futur emménagement.
Un montage simple : En 2023, les prêts relais représentaient 7% des crédits immobiliers (source article franceinfo du 17/10/23). Ce prêt immobilier est fait pour faciliter la transition entre deux biens immobiliers. Il s’agit d’une solution couramment acceptée et bien intégrée dans les pratiques bancaires.
Un coût en plus : Les intérêts du prêt relais peuvent être plus élevés qu’un prêt immobilier classique, par exemple en mai 2024 le taux moyen d’un prêt relais est de 3,95%. Aussi, durant la période d’amortissement l’acquéreur ne rembourse que des intérêts, il ne se crée pas de patrimoine sur cette période et la créance reste de même montant. Il est donc crucial de bien évaluer ces coûts avec le courtier LCB dès le début du projet.
Une durée de vente à ne pas dépasser : La vente est obligatoire dans un délai précis. Si la vente du bien s’étale sur plus de 24 mois, le vendeur se verra contraint à : soit baisser considérablement le prix de vente de son bien afin d’accélérer la transaction, soit à revendre le nouveau bien acquis. Il est donc très important que l’évaluation soit correctement faite par vos soins professionnels. Un bien immobilier en vente à son juste prix facilite une vente rapide.
Pour accéder à un prêt relais immobilier, il est indispensable de remplir certains critères fixés par les banques. Les conditions pour obtenir un prêt relais incluent une estimation réaliste du prix de vente de votre bien, généralement réalisée par un agent immobilier ou un expert mandaté. Cette estimation est cruciale, car elle détermine le montant que la banque acceptera de vous prêter.
Par ailleurs, la banque prendra en compte des éléments comme votre situation financière, votre capacité à rembourser le prêt, et les caractéristiques de votre nouveau projet immobilier. Il est également recommandé de souscrire une assurance emprunteur pour sécuriser votre crédit relais en cas d’imprévu.
Si la vente de votre bien s’éternise, vous pourriez envisager de baisser le prix pour accélérer le processus. Cependant, cela peut affecter votre capacité à rembourser le prêt, d’où l’importance de négocier les meilleures conditions dès le départ avec votre établissement bancaire.
Depuis le début d’année 2024, les échéances du prêt relais sont exclues du calcul du taux d’endettement. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) autorise les banques à exclure les intérêts payés dans le cadre d’un prêt relais afin d’améliorer la capacité d’emprunt des acquéreurs, dans l’objectif d’assurer le dynamisme du marché immobilier.
Réalisez votre projet
Le remboursement du prêt relais intervient généralement à la finalisation de la vente de votre bien. Une fois le capital récupéré grâce à la transaction, vous remboursez intégralement le prêt auprès de la banque. Si votre bien tarde à se vendre, certaines banques offrent des options de prolongation pour vous donner plus de temps.
Cependant, en cas de remboursement anticipé, vous pourriez être soumis à des pénalités de remboursement anticipé, bien que certaines banques acceptent de les réduire ou de les annuler dans le cadre d’une vente immobilière. Cette flexibilité varie selon les établissements bancaires, d’où l’intérêt de faire appel à un courtier spécialisé pour vous guider et négocier ces aspects.
Le succès d’un prêt relais immobilier dépend également de la situation du marché immobilier. Dans un marché dynamique où les biens se vendent rapidement, le risque lié à ce type de prêt est réduit. Cependant, si le marché est plus lent, il peut être nécessaire de reconsidérer la stratégie, par exemple en adaptant le prix de vente pour attirer des acheteurs.
De plus, la localisation de votre bien joue un rôle important. Les propriétés situées dans des zones recherchées ou en centre-ville ont tendance à se vendre plus rapidement, offrant une meilleure sécurité pour les emprunteurs qui utilisent un crédit relais.
Imaginons que Sophie et Paul souhaitent acheter une maison plus grande pour accueillir leur famille qui s’agrandit. Actuellement, ils vivent dans un appartement estimé à 250 000 €, qu’ils envisagent de vendre. Ils ont trouvé leur maison idéale pour 350 000 € mais ne peuvent pas attendre la vente de leur appartement pour financer ce nouvel achat. C’est là qu’intervient le prêt relais immobilier.
La banque leur propose un prêt relais sec à hauteur de 70 % de la valeur estimée de leur appartement, soit 175 000 €, pour avancer une partie des fonds nécessaires. Ce montant leur permet de couvrir l’apport pour leur nouvelle maison. Cependant, comme la différence entre le prix de leur nouvelle maison et le prêt relais est de 175 000 €, ils optent pour un prêt immobilier classique pour compléter la somme nécessaire.
Pendant la durée du prêt relais (12 mois), Sophie et Paul ne remboursent que les intérêts grâce à la franchise totale, ce qui limite l’impact financier pendant cette transition. Une fois leur appartement vendu pour 250 000 €, ils remboursent intégralement le capital du prêt relais à la banque. Ils utilisent ensuite le reste de la somme pour rembourser une partie de leur prêt classique, ce qui réduit leur mensualité à long terme.
Cet exemple montre comment un prêt relais adossé ou sec peut débloquer une situation, facilitant l’accès à un nouveau bien tout en gérant efficacement les contraintes financières liées à la transition.
Le prêt relais immobilier est un outil financier précieux pour les propriétaires souhaitant réaliser une transition immobilière fluide. Il offre la possibilité de financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien, tout en s’adaptant à diverses situations grâce à ses multiples variantes comme le prêt relais sec ou le prêt relais adossé.
Cependant, cette solution demande une planification rigoureuse et une connaissance approfondie des conditions pour obtenir un prêt relais, du marché immobilier, et des modalités de remboursement. Faire appel à un courtier ou à un conseiller spécialisé peut vous aider à maximiser les avantages de cette option et à éviter les pièges éventuels.Que vous envisagiez une première acquisition ou un changement de logement, le prêt relais peut être une réponse adaptée pour concrétiser vos ambitions, à condition de bien évaluer vos besoins et de négocier des meilleures conditions avec votre banque.
